萬科再提“活下去”，恒大、碧桂園放大招！剛開年，房產(chǎn)三巨頭都坐不住了？

　　記者 包晶晶 魏瓊

　　2月25日，《萬科周刊》發(fā)布了萬科董事會主席郁亮的一份內(nèi)部發(fā)言稿，其中指出，2019年萬科要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，保證萬科活下去、活得好、活得久。

　　僅僅3天后的2月28日，有消息稱，自2月12日開工至今，碧桂園出現(xiàn)大規(guī)模“裁員”，有部門裁員幅度至50%。這一次裁員波及總部和區(qū)域，范圍相較于以前更廣。

　　同日，有媒體報道，恒大集團董事局主席許家印在2月27日下午親自主持召開的恒大全集團銷售大會上表示，所有在售項目住宅(含公寓及寫字樓)可有9折優(yōu)惠(受備案價影響價格除外)，商鋪8折優(yōu)惠。

　　頭部房企的一舉一動往往會對行業(yè)產(chǎn)生巨大影響，更何況是位列行業(yè)TOP3房企。從萬科內(nèi)部講話，到碧桂園裁員傳聞，再到恒大全國降價，頭部房企調(diào)整映射出其對行業(yè)趨勢持何種判斷？對行業(yè)將會產(chǎn)生何種影響？2019年樓市到底會走向何方？

　　　TOP3房企率先動起來

　　2月25日，《萬科周刊》微信公號發(fā)布了董事會主席郁亮的一份內(nèi)部發(fā)言稿，其中指出“經(jīng)濟下行壓力加大，‘L’型走勢尚未探底，宏觀形勢并不樂觀”，并表示，2019年萬科要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，保證萬科活下去、活得好、活得久。

　　該內(nèi)部發(fā)言也成為當日眾多媒體爭相報道的焦點。

　　而針對2月28日網(wǎng)傳的碧桂園裁員50%消息，碧桂園相關(guān)負責人回復每日經(jīng)濟新聞記者采訪時明確表示：沒有裁員，50%也是沒有的事，此次“裁員”系組織架構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。

　　在3月1日碧桂園舉行的2019年春節(jié)后的第一次集團管理會議上，創(chuàng)始人楊國強針對“裁員”傳聞回應稱：“肯定不是裁員，我們把大家招進來不容易，不希望任何人由于市場情況變化在我們公司被裁掉。公司接下來會有很多新的業(yè)務(wù)，包括機器人、智能建造、新材料、機器人餐廳、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鳳凰優(yōu)選超市等各個方面都需要大量的人才。相信到今年年尾，集團員工總量會比年初還要多。”

　　記者從接近碧桂園的人士處獲悉，目前區(qū)域確實在進行較大規(guī)模人員調(diào)整，根據(jù)區(qū)域業(yè)績對應人員編制。如果目標業(yè)績下調(diào)，則相對應調(diào)整員工編制。有些區(qū)域變動不大，有些區(qū)域就很慘，“優(yōu)化”人數(shù)達到1000人。

　　每日經(jīng)濟新聞記者在一份恒大官方折扣說明上看到，購房人能夠享受92折、95折、3萬元購房券以及贈送家電等多重優(yōu)惠。恒大集團相關(guān)負責人向記者表示，全國項目基本執(zhí)行統(tǒng)一的折扣標準，不同的區(qū)域可能略有差異。

　　頭部房企調(diào)整為哪般？

　　實事上，高喊需要“跳出路徑依賴和牛市思維”的萬科，在土地市場上仍然沒有手軟。每日經(jīng)濟新聞記者查閱相關(guān)資料獲悉，萬科2018年三季度拿地金額逼近恒大、碧桂園、保利等房企總合。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，大部分城市去化速度放緩，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)拿地的節(jié)奏明顯分化，萬科在今年1~2月合計拿地金額達283億元，行業(yè)排名首位。

　　上述接近碧桂園的人士向每日經(jīng)濟新聞記者透露，此次“優(yōu)化”的范圍涉及到成本管控、投資、運營、設(shè)計和財務(wù)等多個部門。優(yōu)化的具體方式各區(qū)域也沒有統(tǒng)一標準，就是根據(jù)區(qū)域的業(yè)績指標，把多出編制之外的員工通過制度考核的方式淘汰，對能力不足的員工進行“優(yōu)化”。一般而言，一二線城市三千萬業(yè)績有一個員工的編制，三四線城市大概兩千萬業(yè)績有一個編制。該制度是今年執(zhí)行的，去年沒有這個制度。

　　記者注意到，在“優(yōu)化”人員的同時，碧桂園仍然在為新的業(yè)務(wù)板塊招兵買馬。一周前，旗下博智林機器人正式開啟2019年全球招募，招募范圍涵蓋高級管理崗和各類技術(shù)研發(fā)崗位；在2018年下半年，農(nóng)業(yè)人才的招聘也在為農(nóng)業(yè)板塊加碼布局。

　　至于恒大本次全國降價，記者注意到，事實上恒大每年都會進行兩次全國性促銷，折扣力度有所不同。對比去年同時期，恒大推出的折扣是88折。進行折算之后，本次降價優(yōu)惠并不明顯。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向每日經(jīng)濟新聞記者分析認為，“2019年全國樓市將面臨調(diào)整壓力，作為一線龍頭企業(yè)會主動應對，加快資金周轉(zhuǎn)，提高抗風險能力。雖然企業(yè)會提出很多口號，但更要看他們行動如何。”

　　可能引發(fā)行業(yè)洗牌？

　　郁亮在內(nèi)部講話中談到萬科目標時強調(diào)，明確發(fā)展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。

　　楊國強春節(jié)后的第一次集團管理會議上說：我們要做一個高科技企業(yè)，未來地產(chǎn)只是多元業(yè)務(wù)中的一部分，公司已經(jīng)在用心謀劃新的業(yè)務(wù)。

　　許家印在集團銷售大會上表示，所有在售項目住宅(含公寓及寫字樓)可有9折優(yōu)惠(受備案價影響價格除外)，商鋪8折優(yōu)惠。

　　頭部房企的一舉一動往往會對行業(yè)產(chǎn)生巨大影響，更何況本次連續(xù)曝出新動作的是目前位列行業(yè)TOP3的頭部房企。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉接受每日經(jīng)濟新聞記者采訪時表示，“短期來看，頭部企業(yè)無論是組織架構(gòu)還是人員，還是降價帶來的利潤都會有所損失，但未來兩三年來看，這一動作會引起中小企業(yè)——尤其是民營中小開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)一些問題。”

　　“頭部企業(yè)的率先調(diào)整可能引起行業(yè)的重新洗牌，行業(yè)預期悲觀的情況下，部分中小企業(yè)可能進一步陷入資金困境。未來半年到一年，頭部企業(yè)在行業(yè)下行調(diào)整周期中會迎來比較好的收并購機會，盡管這種機會并非主觀造成。”張宏偉說。

　　今年樓市走向何方？

　　2019年前兩月，盡管房地產(chǎn)市場仍被低迷氛圍籠罩，但部分城市還是露出了些許回暖跡象。一些城市新盤供應量開始加大，調(diào)控政策略有放松，市場各方的熱情紛紛被調(diào)動，開發(fā)商的熱情也蔓延到了土地市場。

　　2月下旬，深圳灣某高端豪宅、最低價超過2000萬/套卻受到購房者追捧；某房企北京區(qū)域啟動了“搶收計劃”，單周認購額達15億元；廣州一日出讓三宗地塊攬金116億元。

　　一邊是宏觀經(jīng)濟走勢尚待明朗，一邊是似乎小陽春收割行情觸發(fā)在即，樓市向左走還是向右？

　　每日經(jīng)濟新聞記者注意到，春節(jié)后南京等多個城市出臺人才落戶政策，樓市調(diào)控“松綁”信號被加碼放大。同時，不少城市新盤集中入市，成交低迷期累積的購房需求也在近期得到釋放，中介機構(gòu)借此機會紛紛放出“搶購、搶認籌”的消息，樓市“小陽春”仿佛一觸即發(fā)。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1月份商品住宅銷售價格下跌城市明顯增多，70個大中城市中，58城新建住宅價格上漲，4城持平，8城下調(diào)。二手房價格17城出現(xiàn)下調(diào)，12城持平，上漲城市進一步減少至41個。

　　據(jù)張宏偉判斷，今年銷售情況不會太樂觀，仍然繼續(xù)維持目前的趨勢，開發(fā)企業(yè)以價換量，降低利潤率、提前回款確?，F(xiàn)金流。

　　盧文曦指出，“全國樓市分化格局依然呈現(xiàn)，因此小陽春也會有所分化。一部分承壓的三四線在去化上仍有壓力，相反經(jīng)過一年多調(diào)整，部分一二線城市或有好于去年同期的成交量。一方面一年多積累，這些積壓的客戶需要釋放；另一方面，限價背景下市場對今年走勢較為謹慎，以價換量為主流方式，較有性價比的產(chǎn)品仍會受到市場認可。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，最近市場回暖的原因很簡單，看看2月份的PMI就知道了。市場是回光返照還是小陽春要看一季度的經(jīng)濟情況。

　　“當下企業(yè)還是應該順應市場周期，做出些調(diào)整，當自己調(diào)整好了，就有更多的市場機會。在市場格局迅速發(fā)生變化的時候，可能頭部企業(yè)更加先知先覺。”張宏偉認為。